業界人が語る賃貸管理会社の選び方

　

そもそも管理会社は何をするのか？

管理会社がする仕事とは、基本的には下記の項目となります

これが基本となります。PM業務と言ったりします。

これに加えて、建物管理に関する項目を付加する場合もあります。BM業務などと言われます。

BM業務は管理会社が直接受注するというよりは、管理会社からの外注になることが多いので、分離発注も可能です。

　　

管理会社に求めるもの

では、管理会社の一般的な業務を挙げたところで、管理会社の能力の差で大きく変わってくるポイントを考えたいと思います。

収納や督促の力ももちろん求めたいところではありますが、こういった能力は、管理会社の基本ですし、大きく差が付くポイントではありません。

　

賃貸客付け能力

賃貸募集に関しては管理会社によって大きく差がつきます。もっとも賃貸募集が強いのは、店舗型の賃貸仲介も兼ねているような管理会社です。

こういった管理会社は、自社で賃借人を紹介することが可能なので、稼働率向上に貢献してくれます。

しかし、自社での客付にこだわりすぎるあまり、他の仲介会社からの紹介を断ってしまう会社もありますので、そのあたりの見極めが重要です。

逆に自社で客付をしない管理会社の方が、他の仲介業者からの仲介案件をちゃんと承ってくれますので、こちらの方がよい場合もあります。

自社で強力な客付をできる管理会社を選ぶのか、情報を制限せず幅広く公開して、街の仲介業者の力を使える管理会社を選ぶのか、は難しい問題です。

　

賃貸管理費と修繕費

管理会社は賃貸管理費だけでは利益が挙げられません。ですから、修繕の発生時に、利益を得ることが求められます。

ですから、修繕費がやや高くなってしまう点は目をつぶってあげても良いかもしれません。しかし、高額の修繕費を提示してくる会社もあります。この場合は、指摘したほうが良いです。

管理会社は、賃貸管理費を安くすればするほど、修繕費で利益を取らなければいけない構造となっていきますので、オーナーに大事なのは、その構造の理解とバランス感覚です。

仕事を依頼しているので、多少の利益は取らせてあげつつ、ぼったくられないように上手くバランスコントロールすることが必要です。

　

建物管理費は費用に注目

これは、多くは外注となりますので、能力ではなく単純に費用で考えれば良いカテゴリではあります。

建物管理を外注で行う場合、管理会社は間に入るだけですので、多くの利益をとる必要性は基本的にはないはずです。

もちろん、売り上げが生じますので、ある程度の利益を得る必要性はあるのですが、ここで高額の建物管理料を提示してくる管理会社は、オーナーズファーストでない管理会社の可能性が高いので注意しましょう。

　

オーナーズファーストなのかどうか？

こう考えてみると、結局のところ、オーナーズファーストで管理をしている会社を見つけられるかどうか、が一番重要ですし、見つかればそれがベストでしょう。

これはなかなか見つけられない事がありますが、見つからない場合も対処方法はあります。

それは、管理会社に対してきっちりと主導権を握るという事です。

管理委託契約を締結して、あとはお任せします。というスタンスで委託をしてしまうと、いいように使われてしまいます。

ですから、ちゃんと定期的に釘を刺し、業務を注視し、オーナーズファーストでない仕事をする場合は、管理委託契約を即刻解除するというスタンスで臨むのです。

貸主の折衝能力で、有無を言わさずオーナーズファーストにさせてしまうのです。

　

　

まさにキング？勘違い管理会社

社長のコネクション等で沢山の管理業務を受託して、長い間管理運営をしている老舗のような会社に良くある傾向なのですが、

管理会社という立場なのにもかかわらず、貸主のようなスタンスで入居者に対応する管理会社があります。

　

入居時に起きたトラブル

事務所の入居時に起きたトラブルがありました。

新規開業での入居でしたので、入居申し込み時にはまだ会社の設立登記をしていませんでしたので、当初個人契約で、その後会社設立後、法人契約に切り替えたいという希望を提示しました。

契約名義人の切り替えがありますので、その際に数万円の事務手数料が必要となるのは仕方のないことですが、その事務手数料が賃料の１か月分という設定でした。

仲介業者が、広告を打って、案内をして、重説をして、アフターフォローして１か月分の仲介手数料がもらえるというのに、また、オーナーは自分の所有している不動産を１か月貸してその金額です。

それと比較すると、管理会社が行う契約名義人の切り替えの事務作業が賃料１か月分というのは、流石に高すぎます。

事務手数料が必要なのは理解できるが、高すぎる旨を伝えたところ、「弊社の社内規定です、全く譲れません、譲ったことはありません」との回答

入居希望者は、その物件を非常に気に入っており、確実に契約する予定でしたが、結果、無駄なお金を払いたくないので、賃貸入居をあきらめることになってしまいました。

　

自社利益を追及しすぎている

この契約名義人の切り替え手続きの事務手数料を、賃料の１か月分とすることにこだわることに何の意味があるのでしょうか？

ここで無理矢理１か月分を取得しても、貸主には何の利益もないうえに、貸主は入居希望者を逃すことになります。

管理会社には貸主からの管理料や報酬が発生しているのに、です。

貸主から報酬をもらっていながらも、自社の利益に拘って入居者からお金を取ろうとして、支払わない限りは入居をさせない。というのは、貸主の利益を阻害するようなやり方なのです。

しかし、管理会社の担当にその点を指摘しても、全く理解できない様子した。

長年、苦労もせずに社長のコネクションで仕事が入ってきているため、社員が勘違いを起こしてしまっているのです。自分たちは貸主だとでも思っているのでしょうか？

こういった管理会社と管理委託契約を結んでしまったのであれば、きっちりと業務を注視して教育することが必要です。