多額の住宅ローンを組んで、マイホームを手に入れた矢先に重大な欠陥が見つかったらどうすればいいのでしょうか？
良く調べずに購入した買手が悪い。と言われればそうなのかもしれませんが、買手より売手の方がその家の事に詳しいはずです。売手がその欠陥を知らなかったとしても、責任を問えないのは不公平のように思えます。
※重要な判断に関与する記事です。判断をされる際には、必ずご自身で専門家等に事実確認をお願いいたします。
契約不適合責任とは？
欠陥の責任は売手が負うべき
こういった場合の責任の所在を規定している、民法の瑕疵担保責任というものがあります。売手が仮に欠陥に気づいていなかったとしても、その欠陥は売手が責任を負うべきである。という事を定めた規定です。
2020年4月から民法の改正に伴い、この瑕疵担保責任の規定も若干変更がありました。今まで瑕疵担保責任と呼ばれていたものが、契約不適合責任という呼称になりました。それに合わせて、責任の内容も変更されています。
引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。
契約不適合責任は、契約の内容に適合しないときは、契約に適合するようにしなければならない責任です。
例えば、居住用の物件を購入したが、当初から雨漏りがあって、すぐに住むことができない。といった場合に、雨漏りを修補するように請求することができる権利です。
これは、契約書に記載の契約目的と違った場合をはじめ、それ以外にも、明らかに契約目的が推定できるような背景がある場合にも適用となる可能性があります。
例えば、居住用物件の売買であったとしても、転売用、民泊利用などの目的が背景などから推察できる場合は、転売や民泊に適していない。という事情があった場合に、契約不適合責任の追及も可能です。
シンプルに考えると、売主は契約の目的に合致した品質の商品を提供しなければなりませんし、買主は品質が目的と違った場合は、状況によっては責任を追及できる可能性があります。ということです。
契約不適合責任の期間
契約不適合責任の期間は、条文上は、知った時から１年ですが、双方の特約で【契約不適合責任の免責】、【引渡しから３か月】などと変更することが可能です。但し、売主が宅建業者の場合には、宅建業法40条の影響を受けますので、【引渡しから2年】より短い設定をすることはできません。
契約不適合責任で追う責任
売主が契約不適合責任で負う責任は下記のとおりです
| 追完請求 | 引き渡した不動産の是正の請求 |
| 損害賠償請求 | 損害が発生した場合の損害賠償請求 |
| 代金減額請求 | 購入代金の減額の請求（追完請求で応じないとき） |
| 契約の解除 | 契約の解除をし代金の返還（追完請求で応じないとき） |
以上、簡単に説明いたしましたが、契約不適合責任は、売買対象物の欠陥は売手が負うべきというシンプルな内容の規定です。売手は自分の物件に対し、責任をもった売却を心がけましょう。ただし、当たり前ですが、売却した後に生じた欠陥は、買手の責任となります。
この条文は改正されたばかりですので、今後いろいろな判例が想定されます。今後どこまでが契約不適合責任として認められるようになるのかは、現在は未知の部分もあります。裁判所の判例を待つしかありませんが、状況を逐一注視しながら動向を観察する必要があります。
