不動産投資を行う際に、その物件の収益力を算出する為によく使われるのは、表面利回りです。表面利回りとは、物件価格と物件から生み出される年間収益の指標です。しかし、融資を利用する場合は、表面利回り以外にも考慮したい指標があります。それが実質利回り（NOI利回り）と資本投下利益率です。
※重要な判断に関与する記事です。判断をされる際には、必ずご自身で専門家等に事実確認をお願いいたします。
不動産投資の利回りと投下資本利益率
利回りとは？
利回りとは、物件価格と物件から生み出される年間収益の指標です。
年間賃料１００万円の物件を１０００万円で購入したばあいは、１００万円÷１０００万で、利回り１０％と計算します。
１０００万円の資本に対し、年間１０％の収益が発生する。という事です。
ただ、これは購入価格と年間収益をざっくりと計算したもので、表面利回りといいます。
実質利回りとは？
しかし、物件価格１０００万円だとしても、購入経費も掛かりますし、年間賃料１００万円だとしても、保有コストも発生します。この経費を控除して計算したものを実質利回り（NOI利回り、NET利回り）などと言います。
物件価格１０００万円で購入経費が１００万、改修費が１００万必要とされた場合は、取得費が１２００万円ですね。
年間賃料が１００万だとして、税金が年間１０万、管理料が年間５万、原状回復費が年間５万だとすると、実際の収入は８０万円となります。
また、物件に常時賃借人が入居しているわけではありませんので、一定の空室率が発生します。この物件の空室率を９０％と仮定しますと、期待収入は８０万×９０％＝７２万ですね。
購入経費１２００万円に対し年間７２万円の収入なので、実質利回りは７２万÷１２００万の６％となります。
表面利回りだけで考えると危険
物件の修繕費や、年間支出は、各物件でそれぞれ異なります。ですから、同じ利回り１０％でも実質利回りは大きく異なることが生じます。
例えば、下記のような物件があったとします。
物件Ａ:価格１０００万 年間賃料１００万（改修費３５０万・年間支出１０万・空室率９０％）
物件Ｂ:価格１０００万 年間賃料１００万（改修費５０万・年間支出２０万・空室率９５％）
物件Ａ：表面利回り１０％ 実質利回り ５．９％
物件Ｂ：表面利回り１０％ 実質利回り ７．１％
表面利回りでは同じ利回りと思われた物件ですが、実質利回りで計算すると、１．２％の違いが出てくることになります。
この場合、資本効率が良い物件は、物件Ｂという事になりますね。
融資の際に使える投下資本利益率
また、実際に手持ちの現金を投下していない場合はどうでしょう？
融資利用の場合は、物件価格を全額現金で支払うことはありません。フルローンもありますが、基本的には２～３割の頭金を入れて融資を受けて、物件を購入することになります。
ですから、１０００万円の物件に対する投下資本は２００万～３００万ということになります。
先ほどの物件Ａ、Ｂを融資利用したとして投下資本利益率で見てみましょう。
１０００万円の物件に対し、頭金２００万、年間金利の支払いを１０万として計算すると
物件Ａ:物件価格１０００万 年間賃料１００万（改修費３５０万・年間支出２０万・空室率９０％）
物件Ｂ:価格１０００万 年間賃料１００万（改修費５０万・年間支出３０万・空室率９５％）
物件Ａ：５５０万円の資本に対する投下資本利益率 １２．７％
物件Ｂ：２５０万円の資本に対する投下資本利益率 ２６％
となります。物件ＡとＢで１３．３％の違いがあります。また１０００万円の現金購入での利回りと比べると物件Ｂでは１８．９％もの違いが生じています。物件Ｂは４年で投下資本が回収できます。
融資を利用するならば投下資本利益率
このように実質利回りや投下資本利益率で考えることによって、投資戦略が大きく変わってきます。不動産の広告は表面利回りで記載されていることが多いのですが、こういった計算をすることで、その物件が有している本来価値を見極めることが可能です。
表面利回りは、あくまでも参考程度の指標にしかすぎません。
空室率と改修費を事前に読み取ることはなかなか難しいのですが、本来そこまで読み取らなければ正確な収益力は図れません。地方のアパートなどで満室想定利回り１４％などの物件が出回っていますが、空室率が５０％になると７％ですので、実際は凡庸な数字だったりすることもあります。
表面利回りだけですべてを考えてしまうと大けがする可能性もありますので、要注意です。
