離婚トラブル時における不動産売却法

夫婦合算ローンで共有状態

結婚時は、これから始まる新生活に夢を膨らませて、豪華なマンションを検討してしまいます。このようなマンションは、単独購入では予算オーバーになることが多いので、夫婦の収入を合算して、住宅ローンを借りることになります。

そうなると、不動産の所有者は、共有という形になります。夫の持ち分が２/３で妻の持ち分が１/３になる。などです。

離婚になると、基本的にはお互いの顔はもう見たくないでしょうから、どちらかが家を出ていかなければならなくなります。

そうすると、出ていく方は共有持ち分を有しながらも、出ていかなければならなくなりますので、どちらが出ていくかに関して大きく揉めることが多いです。

こういった状態の解消方法にはどのような方法があるのでしょうか？

一括売却による方法

一番まとめやすい方法は、双方その不動産から退去するという決着です。

これは、シンプルに双方新しい家に引っ越し、空き家になった不動産を売却して換金して、それぞれの持分での売却対価を得る方法です。

この時、売却代金が残債務の額を下回っている場合は、その差額を現金で充当しなければなりません。

差額分の現金があれば、売却まではできますが、その現金が無い場合は、不動産の売却がスムーズにできませんので、困ってしまいます。

親族などにお金を借りて、差額を埋めて売却する方法もありますが、どちらかが持ち分を買い取る方法もあります。

どちらかが持分を買い受ける方法

次の方法は、その不動産に残る人が、残存持ち分を買い受ける方法です。この方法であれば、完全な所有権を得ることが可能となりますので、堂々とその不動産に残ることが可能です。

しかし、揉めている間柄なので、共有持ち分の取得に関して、価格設定と合意がかなり大変です。また、一定の額の現金が必要となります。

ただし、この場合は、不動産自体を全部売却する訳ではありませんので、残債務の額と売買代金差額は気にする必要がありません。もちろん住宅ローンは支払い続ける必要がありますが。

共有持分を第三者に売却してしまう方法

上記２つの方法で解決できるのが望ましいのですが、信頼関係が完全に破壊されている場合は、そもそも合意すら難しいことがあります。

この場合は、退居する側は、共有持ち分のみ第三者に売却してしまうことが可能です。

退居させられているのに、共有持ち分の住宅ローンを払い続けるという不合理な状態から解放されることが可能です。

しかしながら、そもそも共有持ち分だけを買い受ける人は、一般の人にはほぼいませんので、この方法を選ぶ場合は、必然的に不動産業者に購入してもらうことになるでしょう。

共有持分を競売にしてしまう方法

また、意図的に債務を滞納して、共有持ち分のみ競売にしてしまう方法もあります。

この方法ですと、効果は共有持ち分のみの売却と同じですが、影響としては、換価代金が共有持分売買よりも安くなってしまう点、信用情報にキズがついてしまう点が挙げられます。

効果は共有持ち分売買とほぼ同等であるにもかかわらず、デメリットが多いので、これを選ぶのであれば、前記の共有持ち分売買を選択したほうが良いでしょう。

完全所有権であるが相手が居座る場合

以上は共有持ち分状態での売却、解消方法でしたが、中には完全所有権を有しているのに相手が居座って出ていかないケースもあるでしょう。

一般的に不動産を売却する際は、賃貸中の投資物件などを除いて、空き家であることが前提条件となります。

このような第三者が占有している場合は、解消しないと売却できません。

この場合、相手の占有権限は使用貸借という権限になりますので、訴訟をすれば追い出すことが可能です。しかし、離婚したとはいえ元夫婦関係で強制執行をするのも感情的に難しいことが多いです。

稀にこの状態での売買希望の情報が入ってくることがあります。要するに奥様付きで売却したいという情報ですね。

こういったケースは不動産業者に買い取ってもらうと良いでしょう。

もちろん、不動産業者は、購入後、権利に基づき粛々と明け渡し訴訟をすることになりますが、自分で訴訟を行うよりは気持ち的には楽になります。