賃借権はどうなる？

賃貸借契約は消滅しない

賃借人が亡くなった場合、賃貸借契約はどうなるのでしょう？

賃貸借契約は賃料という債務を支払い、居室を利用するという権利を有している性質の契約ですから、賃借人がお亡くなりになったとしても、当然に消滅せず相続の対象になります。

賃貸人側から契約の解除をするためには、賃借人の相続人と解除の合意をしなければなりません。当然、解除までの未払い賃料は相続人に支払債務がありますし、預かっていた敷金の債権は相続人にあります。

相続人がいる場合は

スムーズに相続人が見つかった場合は、その相続人と継続なのか、解約なのか、打ち合わせをして、解約ならば解約作業に入り、継続ならば、契約名義人や家賃の引落口座の変更などの作業に入ります。

相続人が賃貸借契約の内容をそのまま引き継ぎますので、例えば解約文言のない定期借家契約であったり、賃借人側からの解約予告の定めをしていた場合、解約違約金などの打ち合わせも必要となるでしょう。

また、相続人が実は相続人でない等の事故も起こりえますので、必ず相続人であるという証明書をもらうようにしましょう。

継続の場合は、契約名義人の変更の手続きをしましょう、また、保証会社加入の場合は保証会社と、相続人への保証の変更手続きも必要です。対応方法は保証会社によって変わると思いますので、保証会社に確認が必要です。

相続人が複数の場合は

相続人が複数の場合は、遺言が無い限り、賃借権は相続人全員の共同相続となり、遺産分割協議がされるまでは、賃借権は相続人の準共有となります。

この場合、滞納賃料は可分債務となり、相続人がそれぞれ相続持分に従って債務を有し、賃貸人はそれぞれから支払ってもらわなければなりません。

死亡後の賃料は、不可分債務となりますので、賃貸人は、共同相続人それぞれに対し、賃料の全額を請求することができます。

賃借権の解除は、相続人全員に対して意思表示を行う必要がありますので、解約合意書も相続人全員から取得する必要があります。

相続人があまりにも多い場合は、司法書士など専門家の手助けが必要になるでしょう。

事故物件となるのか？

亡くなった状況によっては事故物件となり告知義務が発生します。どこまで告知義務があるのかは、一概に言えないところもありますが、

死因が室内での自殺、殺人、火災ですと、ほぼ確実に告知義務が発生します。微妙なケースは、自殺だが、室内で亡くなっておらず病院で死亡したケース、孤独死ですが、発見が翌日で、損傷がないケース等です。

この辺りは告知義務にあたらない可能性が高いと思われますが、弁護士に相談などした方が良いでしょう。

相続人がいない場合

相続人がいないケースは、賃借権は相続財産管理人の管理下に置かれますので、相続財産管理人との話し合いとなります。

賃貸人は相続財産管理人の申立人に該当しますので、賃貸人側から家庭裁判所に対して相続財産管理人の選任申し立てをすることが可能です。