退去立会とは？

①退去立会はしたほうがいい？

退去立会をする理由は、修繕・補修箇所を皆で確認するためです。退去立会をしないと、修繕費用の負担を一方的に主張されたりして、トラブルの原因になります。トラブルを避けたければ、退去立会をしましょう。

②借主の負担はどこまで？

原状回復のガイドラインでの項目でも記載しましたが、簡単に言うと

ですから、普通に丁寧に使っていれば、補修や修繕費用の負担は殆どないはずです。

ただし、賃貸借契約の契約内容は賃借人に不利な特約以外は当事者の自由に設定できますので、無理のない原状回復特約があれば、それは負担が必要とされるでしょう。

さらに、入居時と同じ状態で引き渡さなければならないので、退去前の掃除を怠ったり、酷く汚してしまって通常の掃除では綺麗にできない状態にしてしまった場合、特別クリーニング費用の負担は必要となります。（当たり前ですが）

また、乱暴な使い方で修繕費用が発生した場合でも、居住年数が長ければ、設備等の耐用年数も減っていきますので、負担額は徐々に減っていきます。

クロス等は大体６年で価値がゼロになるという設定をしますので、６年居住したら、原則負担はゼロ円になります。

フローリングや建具、ユニットバスなどは耐用年数が長く設定されているので、そういった設備を毀損、破損した場合は、高額の修繕費用の負担を覚悟した方がいいでしょう。

③価値がゼロなら、壊してもいいの？

クロスの耐用年数は６年なので、６年住んだら価値がゼロになるので、落書きしたり、クロスをはがしたりしても良いと勘違いしてしまう人が結構います。

確かに賃貸原状回復のガイドラインでの理屈の上では、こういう考え方が成立してしまいます。

これを補足するために、同じく原状回復のガイドラインでは下記のように記されています。

「経過年数を超えた設備であっても、継続して賃貸住宅の設備等として使用可能な場合があり、このような場合に賃借人が故意・過失により設備等を破損し、使用不能としてしまった場合には、賃貸住宅の設備等として本来機能していた状態にまで戻す、例えば、賃借人がクロスに故意に行った落書きを消すための費用（工事費や人件費等）などについては、賃借人の負担となる。」

原状回復のガイドライン

さすがに価値がゼロで算定されるとはいえ、大家さんにとっては価値が残っているものです。

使える状態なら再利用ができますので、設備を好き勝手に落書きしたり破壊したりしてしったら、流石に負担を免れることはできません。

相当悪意で破壊したりすると、「原状回復」の話ではなく、民事上の「損害賠償」の話に発展する場合もあります。当たり前といえば当たり前ですが、人のモノを壊してはいけません。

④賃借人の善管注意義務て何？

賃借人は、「善良なる管理者の注意義務」をもって、賃貸物件を利用しなければならないという法律があります。

賃借人は部屋の善良な管理者として注意をしながら室内を使用することが求められる、という事です。簡単にいうと、人のモノを借りてるんだから、壊さないよう、汚さないよう大事に使う義務があります。

という事です。当たり前ですが、それを規定したのが「善管注意義務」です。

原状回復費用の負担割合が問題になる際は、賃借人が善管注意義務をしっかり守っていたかどうかがポイントになります。善管注意義務を守らず、部屋を傷つけたり汚してしまったりした場合は、賃借人が負担する原状回復費用が増えてしまいます。

⑤高額の請求をされた場合はどうする？

退去立会の際に、修繕箇所を合意した後、実請求額を見るとビックリするような金額が記載されているときがあります。

②と③を参考に、自分に落ち度があるのであれば、納得して支払うべきですが、通常使用をしていたのに、全額請求されていたり、バリューアップの項目が含まれていたりした場合、あるいは、項目が妥当だが、工事金額が通常より高い場合等は、明確に相手に主張をしましょう。

「原状回復のガイドライン」に基づいて、明確に主張をすれば大抵は、相手も応じてくれるのですが、ガイドラインを理解していない大家さん等もいますので、どうしても応じてくれない場合は、司法手続きや、第三者機関への相談をするようにしましょう。