賃貸契約解除には正当事由が必要

解除に必要な正当事由とは

正当事由を簡単に言うと、建物使用の必要性が賃貸人側にあるか？です。しかし、必要性があったとしても、賃貸人にとって正当事由であっても、客観的に見て正当でなければ認められません。単純に自己使用したいというだけでなく、下記のような事情が理由にないと難しいでしょう。

正当事由の判断

正当事由の判断においては、賃貸人に上記３項目のような建物を使用する必要性がなければなりません。これがなければ認められるのは難しいでしょう。

これに加え、賃借人もすでその物件に住む必要性をもっているため、この二つを比較してどちらが重要度が高いかでの判断となります。

賃借人の方が建物を使用する必要性が高い場合は、正当事由が認められる可能性は低い、という事になります。

建物を使用する必要性が、双方同じくらいである場合は、立退料の支払いによって認められることがあります。

例えば、賃貸人の自宅が火災で焼失し、他に居住する建物を保有していない場合に、賃借人が、他に自己所有する居住用建物を保有している場合などです。

このように、賃貸人の必要性が賃借人より上回っている場合は、認められます。相当レアケースですね。

背景や経緯も考慮される

正当事由の基本は上記のとおりですが、それ以外に、個別の背景や経緯が考慮される場合もあります。

例えば、一定期間後に建て直す予定のあった建物を貸したとか、家賃の滞納を繰り返している等の背景がある場合には、正当事由が認められやすくなるなります。そのため、こういった経緯を記録に残しておくといいでしょう。

立退料の金額はどのくらい？

殆どの賃借人は、どうしてもその今住んでいる物件でないと生活ができないわけではありません。

そういう賃借人は、今借りている物件と同等の条件の部屋を借りることができたなら、転居費用の他以外には、特に不利益がありません。

なので、転居に必要な費用を提供すれば、認めてもらえることもあります。裁判でも、転居に必要な費用を立退料と算定されることが多いようです。

ただ、お店やオフィスの場合は、営業補償などが加算されますので、賃借人の事業の利益が儲かっている場合は、それなりの額の立退料が必要になることがあります。