手付金とは？

手付金の種類

手付金の種別としては、大きく証約手付と解約手付に分けられます。証約手付とは、契約の成立時期を明確にするために、相手方に交付するものです。

そのほかにも、損害賠償を補填するための損害賠償の予定の為の手付や契約の違反があったときのペナルティのための違約手付などもあります。

不動産の売買契約における手付金とは、そのほとんどが【解約手付】となります。

解約手付とは

それでは、解約手付についてご説明します。

解約手付とは、契約時に売買代金の一部として手付金を先に売主に預けることで、その手付金を放棄することで、強制的に売買契約を解除することができる性質のものです。

買主は、その手付金を放棄することで、売主は、その手付金を返還し、かつその手付金の同額の支払いをすることで、理由の如何に関わらず、売買契約を強制的に解除可能です。

この手付金解除の制度が無い場合、契約当事者が自己都合で解約しなければならなくなってしまった場合、高額の賠償金が必要な違約での解約しか残されず、解約する側の負担が大きくなってしまいます。

手付金解除を使えば、それでも被害は免れませんが、許容範囲の損害で契約を解除することができ、取引の安全性に寄与します。

しかし、当事者がある程度準備を進めている段階で、突然、手付金解除をされてしまうと、それはそれで違った被害が生まれてきます。ですから、この手付金解除はある程度の制限を受けます。

手付金解除ができない場合

さて、前述のとおり、ある程度準備が進んだ段階で手付金解除がされてしまうと、今まで進めてきた準備がすべて水泡に帰してしまう訳ですから、契約の安全性を確保するならば、この段階での解除は認めるべきではありません。

１．買主が売主に手付を交付したときは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない。

２．第五百四十五条第四項の規定は、前項の場合には、適用しない。

改正民法557条

改正民法557条にはこう書いてあります。相手方が契約の履行に着手した後は、手付解除ができない。契約の相手方が準備を進めているのに、突然の解約は酷だということから、こういった時期の制限をかけています。

不動産売買契約書も概ねこの内容が記載されていますが、契約の状況によっては、手付解約の期限を定めて、一定の期間が徒過したら手付解約の権利を失う。という形にしていることもあります。契約の履行に着手した時期がわかりにくいからでしょうか。

手付金の保全措置

手付金があまりに高額になると、契約当事者とはいえ相手方に預けるのは不安です。売主が宅建業者である時に限りますが、高額の手付金を必要とされる取引の場合は、手付金の保全措置が必要となります。

手付金の保全が必要とされる場合