建築基準法上の私道とは？

建築基準法で道路として扱われる、個人や法人が持つ土地のことを建築基準法上の私道と呼びます。まず、建築基準法という建物をあつかう法律で道路の取り扱いの規定がある理由を説明します。

建築基準法の接道義務

建築基準法第43条に規定があるのですが、建物は４ｍ上の道路に２ｍ以上接していないと建物が建てられません。なぜこのような規定ができたのでしょうか？

主な理由は 、２ｍあれば車が入れますので、災害や救急の時に消防車や救急車でスムーズに救助活動ができるように、という事のようです。

さて、そうなると4ｍ未満の道に接している家に住んでいる方々は建物を再建築できないという事になってしまいます。

この建築基準法施行されたのは【昭和２５年】です。その前から日本には都市が発展しており、街がありました。

4ｍ以上の公道だけに縛ってしまうと、ほとんどの土地に家を建てられなくなってしまったのではないでしょうか？

私道の種別と解説

４２条２項道路とセットバック

さて前述のとおり、日本には建築基準法施行以前から、道路がありました。

建築基準法を立案するとき、その時存在していた４ｍ未満の道路について立案者は悩んだと思います。

日本、特に東京や大阪は4ｍ未満の道路で溢れかえっていたと思いますので。そこで42条2項を読んでみましょう

～この章の規定が適用されるに至つた際現に建築物が立ち並んでいる幅員四メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、前項の規定にかかわらず、同項の道路とみなし、その中心線からの水平距離二メートル～の線をその道路の境界線とみなす。

42条2項抜粋

わかりやすく言うと、建築基準法制定当時存在していた４ｍ以下の道路のうち、特定行政庁が指定した道路は、４ｍ未満でも道路とみなしますよ。

その代わり、道路とみなした中心から両側に２ｍの幅は、建物を建ててはいけませんよ。という条文です。

つまり、4ｍ未満の道路でも、特定行政庁が認めたものは、建築基準法上の道路とみなされます。

この４ｍ未満の道路は、個人や法人が保有している土地であることが多かったので、４２条２項道路の指定を受けた私人の土地、すなわち建築基準法上の私道という扱いになりました。

そして、道路という認定を受ける代わりに、中心線から両側に2mづつの幅は建物を建ててはいけないという事になりました。これをセットバックといいます。

尚、ここでは説明をしなかった例外規定が多少ありますので、３点ほど抜粋して下記にご紹介しておきます。

• 道路の片側が川や崖等の場合は、それらの境界線から4m後退したところが道路境界線とみなされる
• 建物が共同住宅など大型の建物だと間口が２ｍではなく４ｍ～６ｍ以上必要なことがある
• 道路の幅員を６ｍまでセットバックすることを求められるケースもある

位置指定道路・開発道路

さて、次は位置指定道路という私道です。42条１項5号道路ですね。位置指定道路としてよく見かける道路は、行き止まりのある新築の戸建てが立ち並んでいるような分譲地です。

前述した２項道路は、もともと道幅が狭かったところを行政が指定して道路とみなされた訳ですが、この位置指定は所有者の申請に基づいて道路の指定を受けた土地が位置指定道路となります。

ですから、申請時にすでに道路の条件を満たしている必要があります。比較的小さめの土地の宅地分譲をする際に、奥の土地の再建築ができなくなってしまうことを防ぐために、分譲業者が道路を入れることが多いです。

位置指定道路は比較的小さめの土地の分譲でよく使われますが、大型の開発分譲地ですと、都市計画法・土地区画整理法などに基づいた開発が行われますので、そういった法令に基づいて道路が築造された場合は開発道路という扱いになります。42条1項2号道路です。

既存道路

建築基準法施行時に、都市計画区域内（または準都市計画区域内）に現に存在した道路で、幅員４m以上の道路が既存道路です。42条1項3号道路です。

42条2項道路と似ていますが、2項は基準法施行時に 4ｍ未満だったもの、既存道路は4ｍ以上だったものという違いがあります。セットバックが関係するのは2項道路です。

主要な私道まとめ