建築基準法４３条但書

１　建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない

建築基準法４３条１項

これが４３条１項但書です。内容としては、建築基準法上の道路に接していなくとも、消防車両や救急車両が入れる程度のそれなりの幅の土地に接していれば、場合によっては建築を認めてあげても良いですよ。という事です。

道路ではないが、建築が認められるということで一般的には「４３条但書通路」と呼ばれています。「４３条但書道路」と呼称してしまうことが多く、それでも通用するのですが、現実的には道路ではなく通路です。要注意です。

再建築はできるが保証はされない

この但書通路でよくあるのが、一定の幅の水路で、道路認定はされてないが、事実上道路として利用されているものだったり、囲繞地通行権で通行路を開設したが、位置指定の認定は得られないような形状のものであったりが挙げられます。

こういった通路の救済措置として、建築審査会の同意があれば再建築できるのですが、これは、基本的には都度審査となりますので、一回建て替えが認められたとしても、再度認められることは保証されない、という事に注意が必要です。

新たに但書通路の物件を購入しようとしている人は、将来の再建築が保証されているわけではありませんので、売買の際に懸念要素が生まれます。ですから、この但書通路の物件は売買流動性が低いため、価格が相場より安くなることが多いです。

建築審査会の包括同意基準

この再建築の許可基準にもレベルがあり、各自治体でそれぞれ建築審査会の包括同意基準という基準を定めている場合があります。包括同意基準とは、ある一定の条件を満たしている但書通路については、包括的に同意を出しますよ。という基準のことです。

都度審査が原則ではありますが、一定の条件を満たせば、ほぼ無条件で認めてもらえるので再建築はしやすいです。ですから、この包括同意基準を満たしている物件は、やや売買流動性が高くなります。

住宅ローンは？

銀行融資の際に銀行は、住宅ローンを借り入れてする人が滞納をした際に、換価できるように、担保評価を図ります。ですから、このような、【再建築が保証されていない】但書通路の物件の担保評価は低くなります。よって、住宅ローンは組みにくい。と一般的には考えられています。

大手都市銀行よりは、地域に精通している地銀、信金、農協などの方が、融資をしてくれる可能性が高いです。

但書通路の物件を購入するときの注意点　

このような性質がありますので、但書通路の物件を購入するときには十分注意が必要です。１番確認すべき点は、やはり、再建築の許可が取得しやすいかどうか。です。これはその地区の管轄自治体の建築指導課などに相談してみるしかありません。前述の建築審査会の包括同意基準に該当する、という回答が得られれば、少しはリスクが少なくなります。

また、但書通路の所有者やインフラ関係の調査は必須です。文句を言われずに通行できるのか、上下水管、ガス管などが入ってきているのか、そうではないのか。

こういった土地は、役所ではなく民間人が保有していることが殆どです。私道の場合はある程度公益性がありますが、但書通路の公益性はかなり少なくなります。

通行許可が得られないリスクはありますし、インフラが事前に入ってきていない場合は、新たに引き込む際の道路の使用や掘削の許可が得られないリスクもあります。調査をして、場合によっては、あらかじめ許可を得ておくことが必要です。