今回はその中でも、木造アパート投資についての特徴を解説します
※重要な判断に関与する記事です。判断をされる際には、必ずご自身で専門家等に事実確認をお願いいたします。
木造アパート投資の特徴
購入コストが安い
木造アパート投資の最大の特徴は、RCや鉄骨造の物件に比べて購入コストが安いことが挙げられます。木造の場合、建築コストがRCや鉄骨造に比べて安い為、必然的に売買代金も安くなる傾向があります。解体費用も他に比べて安いので、老朽化した際の建て替えコストも安いでしょう。
購入コストが安いという事は、利回りが高くなるとも言えます。
利回りとは、投下した資本に対する利益還元率の事を言います。例えば、年間賃料120万で売買代金の1000万の物件を購入した場合、120万÷1000万＝12％が利回りとなります。こういったざっくりと計算した利回りを表面利回りといいます。利回りが高いと、資本に対する利益効率が良い。という事になります。
ですから、一般的に木造アパートは、RC造や鉄骨造に比べて、資本に対する利益効率が良いのです。
耐用年数の期間が短い
減価償却については、下記の記事をご参照ください
木造アパートの耐用年数は、新築時２４年です。RCは４７年、鉄骨造は３３年程度であることに比べると、かなり短期間で減価償却することとなりますので、購入後すぐは、節税メリットが受けやすい物件となります。
しかし、耐用年数が短いという事は、償却が早いとも言えるため、長期で借り入れをする場合などは、デッドクロスのリスクもありますので、長期でのシミュレーションは行ったほうがいいでしょう。
これは、建物の老朽化が早いという事にもなります。長期保有する場合、老朽化に伴う、賃料低下や修繕費の支出などが発生しやすいリスクがあります。
融資の担保評価は期待しにくい
融資の担保評価はあまり期待できません。また、借入期間も多くは取れないでしょう。しかし、こういった物件に融資をしてくれる金融機関もあります。
あまり具体的に書けないのですが、新築アパートですと、元ノンバンク系の銀行や、地方銀行で積極的な金融機関があり、築古アパートですと、信託系の商品や、土地の価値が高い場合は、地方銀行で積極的な金融機関があります。
もともと利回りが高いので、借入期間を長く設定して融資を受けることができれば、キャッシュフローは取りやすい物件だとは言えます。
木造アパートの最大の特徴は、資本に対する利益効率ですので、高利回りの物件でないと、木造アパートの恩恵を受けにくいと言えます。とにかく利回りに着目し、高利回りで購入するべき物件です。また新築木造アパートの場合は、賃貸競争力が弱く、将来陳腐化しやすい傾向があるため、建築時からデザイナーズ賃貸のように作っている競争力の落ちにくい物件の方が望ましいです。
老朽化した際の解体が安いので、解体更地にしやすい物件でもありますから、できるだけ土地の大きい物件を見つけるというのも一つの投資手段です。
