これから不動産投資を始めようとしている方は、減価償却という言葉をちらほらと耳にし始めているでしょう。減価償却ってよく聞くけど、実際なんだかわからない、という方は結構多いのではないでしょうか？ 今回は減価償却についてわかりやすく解説を致します。
※重要な判断に関与する記事です。判断をされる際には、必ずご自身で専門家等に事実確認をお願いいたします。
減価償却とは？
①減価償却は経費
減価償却は、経費です。経費とは、不動産投資でいうと賃貸運営にかかる費用のことですが、賃貸の管理会社の報酬だったり、賃貸退去後の補修費や賃貸募集の広告料等です。これに減価償却も含まれます。
しかし、減価償却費なんて払ったことがない。という疑問が出てくると思います。実際に手元のキャッシュから減価償却費を誰かに支払うことはありません。
不動産のうち、建物は、年次を経るごとに建物が劣化していきます。これを資産価値が減少していくととらえ、この減少を経費として考えましょう。というのが減価償却です
実際に手元のキャッシュを使うことのない経費というわけです。
②保有期間の税金が安くなる
建物の減損分が経費となるが、キャッシュを使わないことは①で説明した通りですが、この仕組みで考えると何が起こるでしょうか？
本来は利益－経費＝純利益に税金が課税されるので、手元に残るキャッシュは純利益－税金ということになりますが、経費ではあるけどキャッシュが出ないということは、手元に残るキャッシュは純利益－税金＋減価償却費ということになるのです。
課税されないまま手元に入ってくるお金、とも言い換えてもいいかもしれません。もちろん、建物の劣化分ですので、そういう理解を全部受け入れないほうがいいでしょうが
ただやはり、キャッシュフローだけに焦点をあてれば、魔法の経費という見方をすることができます。
キャッシュフローを重視している投資家にとってはとてもありがたい経費です。
③土地の減価償却はない
建物は人が作ったものですから、年月を追うごとに劣化していくのは自然の摂理です。
しかし土地は、人の手によらず、人間が生まれる何億年も前から存在するモノです。これは不変ですので、劣化する。という考え方には沿わないので、土地の減価償却制度はありません。
④売却すると課税される
厳密にいうと減価償却で得たお金に課税されるわけではありませんが、建物の価値が下がるということは、購入原価が減っていくことになりますので、売却した際には、減価償却分の利益が出てきてしまいます。
ですから、売却時には減価償却の既存分が利益として計上されることになりますので、そこで税金を支払う必要がでてきます。あくまでも魔法の数字は、保有している時だけの恩恵です。
もちろん原価を割れた金額で売却すれば課税されませんが、その場合は、得しているのか損しているのかどっちなのかわかりませんね。
不動産投資は、税金とキャッシュフローの戦いですので、税金を上手に減らしてキャッシュフローを増やすことが肝となります。減価償却という魔法の数字をうまく利用して、不動産投資のステージをさらに上へ進めていきましょう。
